不動産コラム#31【築古物件の購入時に注意すべき点】
1. はじめに：築古物件購入の魅力とリスク
近年、都市部を中心に不動産価格が高騰し続けるなかで、「築古物件（築20年以上などの中古住宅）」を購入し、自らリノベーションして住む人が増えています。新築よりも価格が安く、立地条件の良いエリアに住める点が大きな魅力です。また、リフォーム次第で新築同様の快適さを得られることもあります。
しかし一方で、築古物件には「構造的な劣化」や「法規制の不適合」、「想定外の修繕費用」など、購入前にしっかり確認しなければならないリスクが潜んでいます。以下では、購入前に必ずチェックしておくべき主なポイントを詳しく説明します。
2. 建物構造と耐震性の確認
（1）耐震基準の違い
日本では1981年6月1日に建築基準法が改正され、いわゆる「新耐震基準」が導入されました。
この日以降に建築確認を受けた建物は、「震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しない」ことを前提としています。
一方、1981年5月以前の「旧耐震基準」で建てられた建物は、現在の耐震性能を満たしていない可能性が高く、購入前に耐震診断を行うことが強く推奨されます。
（2）構造別の注意点
・木造住宅：シロアリ被害や土台の腐食、柱・梁のひび割れを重点的に確認する必要があります。
・鉄骨造（S造）：錆びや溶接部の劣化、結露による腐食がないかをチェック。
・鉄筋コンクリート造（RC造）：コンクリートの中性化や鉄筋の露出・錆びを確認します。
構造上の損傷は補修費が非常に高額になるため、購入前に「ホームインスペクション（住宅診断）」を依頼し、専門家の意見を得ることが重要です。
（3）法的・制度的な確認事項
・再建築不可物件のリスク
築古物件の中には、「接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接している）」を満たしておらず、再建築ができない「再建築不可物件」があります。
この場合、建て替えや増改築ができず、建物を取り壊しても新たな建物を建てることができません。
価格が安くても、資産価値や流動性が著しく低いため、購入前に登記簿謄本や役所の建築指導課で必ず確認しましょう。
・用途地域・建ぺい率・容積率
土地の用途地域によって建てられる建物の種類や規模が制限されています。また、建ぺい率・容積率を超えて建てられた「既存不適格建築物」は、将来的に増改築が困難です。
図面や登記情報と実際の建物が一致しているかどうかもチェックしましょう。
・違法建築・未登記部分
築古物件には、増築や改築を無届で行っているケースも珍しくありません。未登記部分がある場合、融資が受けにくくなることや、売却時にトラブルとなることがあります。
不動産会社だけでなく、建築士や土地家屋調査士に確認してもらうと安心です。
（4） 設備・インフラの老朽化
・給排水管・電気配線
築年数が古い物件では、水道管や排水管が金属製（亜鉛メッキ鋼管など）の場合があり、錆びや詰まりの原因になります。また、電気容量が少なく、現代の家電製品に対応できないケースもあります。
リノベーションを前提にしている場合でも、これらのインフラ更新には数十万円〜百万円単位の費用がかかるため、あらかじめ見積もっておくことが大切です。
・ガス・給湯・断熱
古い給湯器やガス管は、効率や安全性の面で問題があることがあります。断熱材が入っていない、またはアスベストを含む古い断熱材が使われている場合もあり、改修時に追加費用や特別な処理が必要です。
（5）土地・周辺環境の確認
・地盤の状態
古い住宅街では、地盤改良が不十分なまま建てられているケースがあります。地盤が軟弱だと、地震や沈下による傾きが起きるリスクが高まります。
可能であれば、地盤調査データを確認し、必要に応じて再調査を行うと良いでしょう。
・周辺環境・インフラ
上下水道やガスの整備状況、災害リスク（洪水・土砂災害・液状化など）も事前に把握しておくことが重要です。自治体の「ハザードマップ」を活用しましょう。
（6） リフォーム・リノベーション費用の見積もり
築古物件の魅力の一つは「リノベーションによる自由な空間づくり」ですが、実際の費用は想定より高くなる傾向にあります。
表面的な修繕だけなら数百万円程度で済むこともありますが、構造補強や配管更新を伴うフルリノベーションでは1000万円〜2000万円を超えることもあります。
購入前にリフォーム業者に現地調査を依頼し、見積もりを複数社から取得することをおすすめします。
（７） 資金計画とローンの注意点
築年数が古い物件は、金融機関の住宅ローン審査で評価額が低くなることがあります。特に木造で築30年以上の物件は、建物部分に担保価値がつかないことも多いです。
その場合、土地部分の価値を中心に融資が組まれますが、自己資金を多めに用意する必要が生じます。
また、リフォーム費用を含めて借りられる「リフォーム一体型ローン」や「リノベーションローン」も検討すると良いでしょう。
（８） 固定資産税・維持管理費
築古物件は建物の評価額が低いため固定資産税は安い傾向にありますが、老朽化による維持費（修繕・光熱費）はむしろ高くなることが多いです。
特に断熱性が低い家では、冷暖房費が増加します。長期的なランニングコストも考慮して判断することが大切です。
（９） 専門家の活用
築古物件の購入は、専門的な知識が求められる場面が多くあります。以下のような専門家の協力を得ると安全です。
・建築士／ホームインスペクター：建物の劣化状況・耐震性を診断
・不動産鑑定士：資産価値や市場価格の妥当性を評価
・司法書士・土地家屋調査士：登記・権利関係の確認
・リフォーム業者：修繕・改装の実現性と費用の試算
複数の専門家の意見を総合して判断することで、後悔の少ない購入につながります。
3.まとめにかえて
築古物件の購入は、価格や立地などの「表面的な魅力」だけで判断するのは危険です。
耐震性や法的制限、設備の老朽化、リフォーム費用などを総合的に考え、長期的な視点で資金計画を立てることが成功の鍵です。
特に重要なのは以下の5点です。
◆1981年以降の新耐震基準を満たしているか確認
◆再建築不可や違法建築でないか調査
◆構造・配管・電気設備などの老朽化をチェック
◆リフォーム費用とローン条件を事前に精査
◆専門家の意見を取り入れ、総合的に判断
築古物件は、正しく見極めれば「高コスパで理想の住まい」を実現できる可能性を秘めています。
焦らず調査と準備を重ね、安心・安全な中古住宅購入を実現しましょう。
リヴ不動産販売株式会社では、お客様の視点に立ち、誠心誠意、お客様の理想のお住まい探しのお手伝いをさせていただきます。
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