不動産コラム#66【長岡京市で賃貸需要はある？人口動態から考える不動産投資戦略】
京都府の中でも「住みやすい街」として人気の高い 長岡京市。
大阪・京都の両方面へアクセスしやすく、ファミリー層から単身者まで幅広い需要があります。
一方で、不動産投資を検討される方の中には、
「人口は今後減るのでは？」
「賃貸経営は本当に成り立つ？」
「長岡京市は投資向きエリアなの？」
といった不安を持たれる方も多いのではないでしょうか。
今回は、長岡京市の人口動態や世帯構成をもとに、今後の賃貸需要と投資戦略について、不動産会社目線で詳しく解説します。
1.長岡京市の人口は実際どうなっている？
まず結論から言うと、長岡京市は京都府内でも比較的人口が安定しているエリアです。
2025年時点の人口は約8.2万人。世帯数は約3.8万世帯となっています。
全国的には人口減少が進んでいますが、長岡京市は急激な人口流出が起きている地域ではありません。
特に注目すべきなのは、「世帯数」が増加傾向にある点です。
人口が横ばいでも、
・単身世帯の増加
・高齢者世帯の増加
・共働き世帯の増加
によって、賃貸住宅の需要は一定数維持されやすい構造になっています。
2.なぜ長岡京市は賃貸需要が強いのか？
① 大阪・京都へのアクセスが非常に良い
長岡京市は、
JR京都線
阪急京都線
の2沿線が利用できる利便性の高いエリアです。
特に、
JR「長岡京」駅 → 大阪駅 約30分
JR「長岡京」駅 → 京都駅 約10分
という交通利便性は非常に大きな魅力です。
そのため、
京都市内勤務
大阪方面勤務
転勤族
新婚世帯
などの流入が一定数あります。
「京都市内は家賃が高いが、利便性は欲しい」という層にとって、長岡京市は非常にバランスの良いエリアなのです。
② ファミリー需要が根強い
長岡京市は教育環境や生活利便性の評価が高く、ファミリー人気があります。
また、市域がコンパクトで生活動線がまとまっているため、
スーパー
学校
公園
医療施設
へのアクセスが良好です。
その結果、
2LDK
3LDK
駐車場付き物件
へのニーズが比較的安定しています。
特に乙訓エリアは「地元回帰」の傾向もあり、実家近くへ戻ってくる層も一定数存在します。
③ 単身世帯も増えている
長岡京市では単独世帯数も増加しています。
背景としては、
晩婚化
高齢単身世帯の増加
若年単身者の増加
などがあります。
全国的にも「一人暮らし世帯」は過去最多となっており、この流れは今後も続く可能性があります。
つまり、今後の賃貸経営では、
ワンルーム
1K
コンパクト1LDK
などの需要も無視できません。
特に駅徒歩圏では単身向け需要は根強いです。
ただし「どこでも需要がある」わけではない
ここが非常に重要です。
長岡京市全域で賃貸需要が強いわけではありません。
投資で重要なのは、「需要が残る立地」を見極めることです。
◆賃貸需要が強いエリアの特徴
：駅徒歩10分圏内
やはり最も安定しているのは、
JR長岡京駅周辺
阪急長岡天神駅周辺
です。
特に単身者は「徒歩分数」を重視する傾向があります。
今後人口減少社会になるほど、「駅近への集中」はさらに進む可能性があります。
◆築古でも立地が良ければ戦える
最近は建築費高騰により、新築家賃がかなり上昇しています。
そのため、
築20〜30年
立地良好
リフォーム済み
という物件に需要が集まりやすくなっています。
逆に、
駅から遠い
バス便中心
坂地
駐車場が取れない
物件は空室リスクが高まる傾向があります。
3.これからの投資戦略とは？
① 「人口」より「世帯数」を見る
投資初心者の方は「人口増減」だけを見がちですが、実際には世帯数の方が重要です。
例えば、
人口減少
しかし単身世帯増加
というケースでは、賃貸需要は維持されることがあります。
長岡京市はまさにその傾向が見られる地域です。
② 新築一択は危険
現在は建築費が高騰しており、新築アパート投資は利回りが低下しやすい状況です。
そのため今後は、
中古マンション
中古アパート
小規模収益物件
を適切にリノベーションする戦略が重要になります。
特に長岡京市では、
「立地の良い中古物件」
に価値が残りやすい傾向があります。
③ 高齢化も見据える
長岡京市も全国同様、高齢化は進んでいます。高齢化率は約26％となっています。
つまり今後は、
高齢者向け賃貸
バリアフリー
エレベーター付き
1階住戸
などの需要も増える可能性があります。
「若者向けだけ」で考えると、将来的に競争力を失う可能性もあるため注意が必要です。
4.今後、長岡京市の賃貸市場はどうなる？
結論としては、
「需要は残るが、二極化が進む」
と考えられます。
つまり、
強い物件
駅近
管理状態良好
適切リフォーム済み
間取りニーズが合う
弱い物件
駅遠
老朽化
空室対策不足
駐車場問題あり
で、結果が大きく分かれる時代になります。
これは全国的な傾向でもあります。人口減少社会では、「どこでも入る時代」は終わりつつあります。
5.まとめ 長岡京市は“選別型”の投資エリア
長岡京市は、
交通利便性
京都・大阪へのアクセス
ファミリー人気
世帯数の安定
などから、京都府内でも比較的賃貸需要が期待できるエリアです。
ただし、今後は「物件選び」がさらに重要になります。
単純に利回りだけで判断するのではなく、
エリア特性
世帯動向
将来人口
賃貸ターゲット
を踏まえた投資判断が必要です。
長岡京市・向日市・大山崎町で不動産投資をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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