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不動産コラム#35【重要事項説明とは】

不動産コラム 2025.12.07

#長岡京市 #向日市 #住まい探し #不動産

【目次】

今回は、不動産売買や賃貸借の契約にあたり、買主・借主が必ず宅地建物取引主任者より説明を受ける「重要事項説明」について解説をします。

1.重要事項説明とは何か

重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）とは、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、不動産の売買や賃貸借の契約を締結する前に、宅地建物取引士（宅建士）が取引の相手方、主に買主や借主に対して、物件や取引条件に関する重要な情報を説明する制度です。この制度の目的は、一般消費者が専門的な知識を必要とする不動産取引において、不利益を被ったり、意思に反した契約を結んだりすることのないように、十分な情報を得た上で判断できるようにすることです。特に不動産は高額であり、契約後の変更が難しい資産であるため、取引前の情報の非対称性を解消することが極めて重要です。

2.法的根拠と誰が説明するのか

重要事項説明は宅建業法第35条に基づき義務付けられています。説明を行えるのは、国家資格である宅地建物取引士の資格登録を受け、取引士証を交付されている者のみです。また、説明には宅地建物取引士の「記名」が必要です。またはオンラインでの重要事項説明が行われる場合には「電子署名」が必要で、口頭説明だけでは要件を満たしません。

説明は、対面・オンライン双方で認められており、2021年以降はIT重説と呼ばれるオンラインでの実施も一般化しています。オンラインであっても、画面共有などを用いて重要事項説明書の内容を確認しながら行う必要があります。

3.重要事項説明書の内容

重要事項説明書（35条書面）で説明される項目は多岐にわたり、おおむね次のように整理できます。

① 物件自体に関する事項

・登記簿上の権利関係（所有権、抵当権、地役権など）

・都市計画や建築基準法上の制限（用途地域、防火地域、建ぺい率・容積率など）

・私道負担の有無、道路との接面状況

・上下水道・ガスなどインフラの状況

・土地の形質、地盤の有無、土壌汚染、災害リスク情報（洪水・土砂災害警戒区域など）

・区分所有建物の場合、管理費・修繕積立金、管理会社、長期修繕計画

② 契約条件に関する事項

・代金・賃料、敷金・礼金・更新料など金銭条件

・契約解除の条件、違約金、手付金保全措置

・引き渡し時期・用法制限

・瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲

・管理委託契約の内容（賃貸の場合）

③ 取引の相手方や環境に関する事項

・仲介会社や売主の身元、宅建業者としての免許番号

・造成地や分譲地における開発許可・宅地造成工事の履歴

・周辺環境の情報（嫌悪施設の存在や法令で定められる事項）

・耐震性、アスベスト使用状況など

項目は売買・賃貸、土地・建物の別で多少変わりますが、共通して「契約する上で判断を左右し得る事項」を体系的に説明するという点は変わりません。

4.説明のタイミングと手続き

重要事項説明は必ず契約締結前に行わなければならず、契約後に説明した場合は法令違反となる。通常の流れは以下のとおりです。

・物件を内見・検討

・申し込み（売買：買付証明、賃貸：入居申込書の提出）

・仲介会社により契約条件の調整

・宅建士による重要事項説明（対面またはオンライン）

・重要事項説明書に署名（慣習により押印もする場合もあり）

・契約書の締結

・消費者は、重要事項説明の段階で疑問があれば自由に質問でき、理解が不十分なまま契約を進めるべきではない。

5.なぜ重要事項説明が重要なのか

不動産は、一度契約すると後戻りが難しく、修繕・改修に高額な費用がかかる場合もあります。たとえば、用途地域の制限を理解していなければ思ったように建て替えができなかったり、私道負担を把握していなければ維持管理費が想定以上にかかったりすることもあります。また、区分所有マンションでは修繕積立金が不足している場合、将来的に大規模修繕時の負担が重くなる可能性もあるため、説明を正しく理解することは極めて重要となります。