不動産コラム#36【不動産分野における道路種別】
今回は、不動産分野における道路種別の基本概念等についてご説明します。
不動産価値は「立地」に左右されますが、その中でも特に道路条件は重要です。
理由は以下の通りです。
・建築基準法上、接道要件（幅員4m以上の道路に2m以上接する）がある
・交通利便性・安全性・視認性などが価格に影響する
・道路の種類によって再建築の可否が変わる
・道路幅によって容積率・斜線制限などが変動する
したがって、道路種別の理解は土地選び・査定・権利調査の基礎になります。
1. 建築基準法の「道路種別」（42条1項1号〜5号道路、42条2項道路）
不動産実務で最も重要なのが、建築基準法42条が定める6種類の道路です。
これらは「建築基準法上の道路」と呼ばれ、建物の建築や再建築の可否を左右します。
■ 建築基準法42条1項1号道路（いわゆる公道。道路法上の道路）
道路法で定められた道路（高速道路は除く）のことです。
すでに幅員4m以上で整備されている一般的な道路です。
・国道・都道府県道・市町村道など
・公道として認定されている道路
・だれでも通行可能で管理者が明確
・最も利用価値が高く、不動産市場でも評価が安定します。
■ 42条1項2号道路（法令に基づいて築造した道路）
・都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などに基づいて築造された道路のことです。
・開発許可を受けた宅地造成などで整備される
・完成前でも一定の条件で道路として扱われる
・大規模宅地分譲地などで使われる分類です
・都市計画道路や区画整理による道路・開発道路などが該当します
■42条1項3号道路
建築基準法施行時（1950年11月23日）または、都市計画区域編入時に既に存在する幅員4m以上の道路のことです。
国道や都道府県道、市町村道、区道は含まれません。（すなわち、42条1項1号の道路は含まない）
■ 42条1項4号道路
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などの法律によって、新設・変更の事業計画がある道路のことです。
都市計画法などに基づき、2年以内に事業が開始予定の幅員4m以上の「計画道路」で、特定行政庁（自治体）が指定したものです。現在は道路として使えなくても、将来道路になる予定の土地（事業予定地）を指し、建築の際の接道義務の対象となる重要な道路です。
・計画段階の道路: 現在は未整備でも、将来的に新設・変更される計画がある道路です。
・指定主体: 特定行政庁（都道府県や市町村など）が指定します。
・根拠法: 道路法、都市計画法、土地区画整理法などが関係します。
・幅員: 原則4m以上。
・適用: 2年以内に事業が着手される予定（執行予定）であることが条件です。
・接道義務: 建築基準法の接道義務を満たすものとして扱われ、建物を建てる際に道路に2m以上接する必要がありますが、実際に道路として使える状態かどうかが重要視されます。
・具体例 都市計画道路: 長年計画されてきたが、事業が始まる予定のものが42条1項4号道路として指定されるケースが最も一般的です。
■ 42条1項5号道路（位置指定道路）
・幅員4m以上、建築基準法令等で定める基準に適合する道路
・個人や民間企業が作った私道だが、特定行政庁から位置指定を受けて道路として扱われるもの。
・建築指導課などに「位置指定道路図」が保管
・私道だが法令上は道路とみなされる
・管理は所有者（複数の場合は共有）
・維持管理費の負担やトラブルが発生することもある
・不動産購入時は持分の有無が大きなポイントになります
■ 42条2項道路（旧既存道路・みなし道路・2項道路）
建築基準法が施行された1950年11月23日以前から、または都市計画区域編入時に既に存在する道路で、既に存在する幅員4m未満の道路を指します。
現在は「2項道路」「みなし道路」と呼ばれることが多いです。
・現況が狭いが、道路として利用されてきたもの
・特定行政庁が指定しているもの
・建物を建てる際は道路中心線から後退（セットバック）が必要
・将来は4m幅の道路として確保される前提
・セットバックした部分の土地は、事実上の道路扱いとなり利用不可になります。
（また、道路の中心線から水平距離2ｍ未満に崖や川、線路がある場合は境界から水平距離4ｍの線を道路の境界線とみなします）
2.「接道義務」（2m接道）の重要性
建築基準法では以下を満たす必要があります
・幅員4m以上の道路に2m以上接していること
・これを満たさない土地は「再建築不可」となり、
不動産価値が大幅に下がることがあります。
3.再建築不可の典型例
・袋地（周囲が土地に囲まれ、道路に接しない土地）
・接道がわずかに2m未満（1.8mなど）
・建築基準法上の道路にそもそも接していない私道
ただし、以下の方法などにより再建築可にできるケースもあります。
・2項道路のセットバック
・行政との協議
・隣地の通行地役権の設定
4. 道路の所有形態による種別
不動産評価では道路が誰の所有であるかも重要です。
■公道（公有地）
・国・都道府県・市区町村が所有
・安定性が高く管理も確実
・調査の必要性が低い
■ 私道（民有地）
・個人・法人が所有
・複数人共有が多い
・持分の有無で利便性が変わる
修繕費用を誰が負担するかトラブルになることも
私道の場合、以下の確認が不可欠です
・持分の有無
・通行権（通行地役権）
・管理者・修繕協定
・位置指定の有無
5. 道路幅員による違い（容積率・建ぺい率への影響）
土地評価では道路幅員が都市計画上の制限に影響します。
■ 容積率の制限（前面道路制限）
容積率は、
前面道路幅員 × 0.4（または0.6）
というルールで制限されることがあります。
例：道路幅4mなら
4m × 0.4 = 160% が最大容積率となるケース
■ 斜線制限（道路斜線）
道路から建物が後退して高さ制限を受けます。
これらが土地建物の利用効率と価値に直結します。
6. 不動産鑑定評価における道路条件
鑑定評価では道路種別は以下の点で評価されます：
・接道の種類（1号～5号）
・接道方向（北・南・角地など）
・幅員（広いほど価格上昇）
・交通量（多すぎると騒音でマイナス評価）
・視認性（商業地では重要）
・道路との高低差（擁壁・造成工事が必要か）
・特に角地は商業性や採光に優れるため価格が上昇する傾向があります。
7. 実務でよく問題となる道路種別のケース
■ 再建築不可物件
建築基準法上の道路に接していない例が典型。
■ 私道問題（持分なし）
持分のない私道に接した家は、通行トラブルや再建築不可リスクを抱えることがあります。
■ セットバック義務
2項道路に接している場合、土地の一部を道路として後退させる必要がある。
■ 位置指定道路の廃止
所有者の合意がないと変更できないため、再建築や分筆が困難になる。
8.まとめ
不動産における道路種別は、単なる道路の分類ではなく、土地の利用可能性・資産価値・建築の可否を左右する極めて重要な要素です。
特に重要なのは以下の要素です。
・建築基準法42条の道路種別（1号〜5号）
・接道義務（4m幅道路に2m以上接道）
・公道・私道・位置指定道路の違い
・道路幅員が容積率や斜線制限に与える影響
・私道の権利関係（持分・地役権・管理）
不動産を購入・売却・評価する際には、
「どの道路に接しているか」を最優先で確認することが重要です。
9.補足
再建築不可物件を再建築可能にする主な方法（一覧）
再建築不可の理由のほとんどは、建築基準法43条の接道義務（道路幅4m以上・接道2m以上）を満たさないことです。
したがって、再建築可にするには以下のいずれかをクリアする必要があります。
① セットバックで4m確保（2項道路の場合）
接している道路が「建築基準法42条2項道路（幅4m未満の古い道路・みなし道路）」であれば、
道路中心線から2m後退すれば再建築可能になります。
●必要なこと
・敷地の一部を道路として提供（後退）
・フェンス・ブロックを移設
・役所と協議し、境界確定
● メリット
・最も一般的で成功例が多い
・土地の法的問題が解消する
● デメリット
・敷地が狭くなる
・工事費・測量費が必要
② 隣地を購入し、接道幅を2m以上にする
接道部分が1mしかない、そもそも接していないなどの場合、
隣地（または接道部分のみ）を一部取得して接道幅を2m以上確保する方法です。
● 必要なこと
・隣地所有者との交渉
・分筆登記
・必要であれば地積更正
● メリット
・確実性が高い
・再建築不可が一気に解消される
● デメリット
・隣地所有者が売却に応じない場合は不可能
・取得費用・測量費用がかかる
③隣地の一部に通行地役権を設定する
土地の一部を買わなくても、
隣地の通路を通行できるよう地役権を設定する方法がある…と思われがちですが、
地役権では接道義務を満たせません（地役権＝通行を許可する権利であって、道路ではないため）
ただし例外的に、43条但し書きの許可申請において、通行経路の確保の一部として評価される場合はある
ため、自治体の判断次第という扱いです。
④ 私道を「建築基準法上の道路」に昇格させる
再建築不可の原因が「接しているのがただの私道で、法上の42条道路ではない」というケース。
この場合、私道を
42条1項道路（道路認定）
あるいは
42条4項道路（位置指定道路）
として認定・指定してもらう方法があります。
● 必要なこと
・私道所有者すべての同意
・幅員4m以上への拡幅（必要な場合）
・道路舗装・側溝・排水設備などの整備
・行政（道路管理者または建築指導課）の審査
● メリット
・私道に接する複数の土地が再建築可になる
・地域全体の資産価値が上がる
● デメリット
・所有者が多いと合意形成が非常に難しい
・認定基準が厳しい自治体も多い
・工事費が高額になる可能性
⑤ 接道のない土地に新たに道路をつくる（分譲開発の手法）
敷地内に新しく道路（私道）を造成し、位置指定道路にする方法です。
● 必要なこと
・敷地の一部を道路用地として提供
・位置指定申請
・舗装・排水などの整備
・役所の検査
● メリット
・開発行為に近いが効果は大きい
・将来の資産価値が上昇
● デメリット
・用地が狭くなる
・既存の建物があると難しい
・工事費が高い
⑥ 43条但し書き（例外許可）を利用する
建築基準法43条は
「一般の道路に接していない土地でも特別な事情があれば建築を認める」という例外規定を設けています。
これが43条但し書き許可です。
例）
・公園に接している場合
・河川に接している場合
・通行上問題がなく、緊急車両の通行も確保できる場合
・既存の建物の建替えで安全性が向上する場合
● メリット
・接道が確保できなくても建築可能なケースがある
・再建築不可のまま建替えを実現できる
● デメリット
・審査がかなり厳しい
・時間がかか
・現場調査や安全性の立証が必要
・必ず許可されるわけではない
■ まとめ：再建築可能にする順番（現実的な成功率順）
1位：セットバック（2項道路）
最も一般的で通過率が高い。
2位：隣地の一部取得
費用はかかるが確実性が高い。
3位：位置指定道路化（私道）
難度は高いが、できれば理想的。
4位：43条但し書き許可
条件が合えば強力だが、自治体次第。
5位：道路新設
大規模かつ費用的にも最後の手段。
以上、長文となりましたが、建築、土地選びに際して、接道条件は非常に重要であり、複雑です。
弊社では、不動産売買に精通したスタッフ達が揃っており、お客様のお住まいにまつわるお困りごとに親身に寄り添い、ご解決までしっかりとサポートをさせていただきます。
ご相談は無料です。ぜひお気軽にご相談くださいませ。
