不動産コラム#75【査定額と実際の売却価格はなぜ違う？不動産屋がわかりやすく解説】
「査定では3,500万円と言われたのに、実際は3,300万円でしか売れなかった…」
反対に、「査定額より高く売れました！」というケースもあります。
不動産売却を考えている方の中には、
「査定額＝売れる価格」と思われている方も少なくありません。
しかし実際には、査定額と売却価格は必ずしも一致しません。
今回は、不動産会社の立場から、査定額と実際の売却価格が異なる理由をわかりやすく解説します。
1.そもそも査定額とは？
査定額とは、
「現在の市場状況で、このくらいの価格なら売却できる可能性が高い」と不動産会社が予測した価格
です。
査定では主に次のような内容を確認します。
・周辺の成約事例
・現在売り出されている競合物件
・土地や建物の状態
・築年数
・日当たり、間取り
・駅までの距離
・市場動向
つまり、査定額はあくまで予想価格であり、保証された売却価格ではありません。
2.査定額と売却価格が違う5つの理由
① 売り出し価格は売主様が決めるため
査定額が3,500万円でも、
「3,800万円で売りたい」
という希望があれば、その価格で販売を始めることは可能です。
しかし、
問い合わせが少ない
内覧はあるが申込みが入らない
という状況になれば、価格を見直すケースもあります。
最終的な売却価格は、市場の反応によって決まります。
② 買主様との価格交渉がある
不動産売買では価格交渉が行われることが珍しくありません。
例えば、
売出価格：3,480万円
購入申込み：3,380万円
というように、値引き交渉が入ることがあります。
そのため、査定額どおりの価格で成約するとは限りません。
③ 市場の状況は日々変化する
査定をした時と売れる時では、市場環境が変わることがあります。
例えば、
周辺で新築分譲が始まった
同じマンションで競合物件が増えた
金利が上昇した
景気の変化
などによって、購入希望者の動きが変わります。
不動産市場は常に変化しているため、査定時と売却時で価格差が生まれることがあります。
④ 物件の第一印象も価格に影響する
同じ物件でも、
室内が整理整頓されている
明るく清潔感がある
リフォームされている
など、第一印象が良い物件は購入希望者の評価が高くなります。
逆に、
荷物が多い
水回りの汚れ
雑草が伸びている
などは価格交渉の要因になることもあります。
少しの工夫で売却価格が変わるケースも少なくありません。
⑤ 査定額にも会社ごとの差がある
実は、不動産会社によって査定額が違うことはよくあります。
理由は、
成約事例の見方
販売戦略
査定方法
地域の経験
が異なるためです。
また、中には売却依頼を受けたいという理由から、高めの査定額を提示する会社もあります。
そのため、
「査定額が高い会社＝高く売ってくれる会社」
とは限りません。
3.高い査定額だけで会社を選ぶのは危険
査定額だけを比較すると、
A社：3,300万円
B社：3,600万円
C社：3,800万円
となれば、一番高い会社にお願いしたくなるかもしれません。
しかし、
相場とかけ離れた価格で売り出してしまうと、
長期間売れ残る
値下げを繰り返す
「売れない物件」という印象が付く
といったリスクがあります。
結果として、最初から適正価格で販売した方が高く売れるケースも多くあります。
4.信頼できる不動産会社を選ぶポイント
査定額だけでなく、次の点も確認しましょう。
査定額の根拠を説明してくれる
地域の成約事例に詳しい
販売戦略を具体的に提案してくれる
定期的に販売状況を報告してくれる
売主様の希望をしっかり聞いてくれる
売却成功のカギは、「査定額」よりも「販売力」と「提案力」です。
5.まとめ
査定額と実際の売却価格が異なるのは、ごく自然なことです。
大切なのは、査定額の数字だけを見るのではなく、
なぜその価格なのか
どうやって売るのか
どんな販売活動をしてくれるのか
を確認することです。
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