不動産コラム＃40【築古の家でも売れる？長岡京市での売却ポイント】
長岡京市で築古の家（古い一戸建て・空き家）を売却することは可能ですが、極端に築年数が古い場合やそのままの状態で売り出すと、売却に時間がかかったり希望価格で売れにくいこともあります。
ここでは長岡京市の不動産マーケットの傾向を踏まえつつ、築古の家でも売れる理由・ポイント・具体的な売却戦略・注意点をわかりやすく整理して解説します。
1.長岡京市で築古の家が売れる／売れにくい背景
日本の不動産市場の特徴として、まず日本の不動産市場全般として建物自体の価値は年々減少する傾向にあります。
日本では建物は「減価償却」的に価値が下がり、土地の価値が重視される文化があります。築30年を超える建物になると評価額がかなり下がることが一般的です。
また、古い家は資産価値が低い、買い手が限定されがちです。
多くの日本の買主は「新しい・状態が良い」物件を好み、古い家に対しては価格を低く見積もる傾向があります。
特に建築基準（耐震基準）が1981年以前は評価が低くなります。1981年の新耐震基準以前の建物はローン審査が厳しくなる場合もあり、買主が限定されがちです。
2.長岡京市の特性
長岡京市は京都府内でも交通・生活利便性が高い地域で、住宅需要もあります。
空き家率は全国平均より低め（市全体でおよそ9.5%）というデータがあり、都市型の住宅需要がある程度あることが背景です。
とはいえ、築古物件をそのまま売る場合、古い家特有の課題を理解し、戦略的に売り出す必要があります。
3.築古の家でも売却を成功させる主要なポイント
①適正な「価格設定」をする
古家は土地価値で価格が決まることが多いです。
値付けが高すぎると問い合わせが来ず、低すぎると損する可能性が高くなります。
・周辺で似た築年・土地面積の成約事例をチェック
・プロの査定（不動産会社）で「土地値＋建物価値」を評価
・ある程度安めの価格からスタートして関心を引く
ことが重要です。特に築古・空き家は、初めに魅力的な価格で市場に出す方が目を引く効果があります。
②『売れる価値』を明確にする
不動産を買う人は必ず「何をメリットとして感じるか」を考えています。
古家を売る際には、次のような特徴を強調できます。
ー強調できるポイント効果ー
・駅、学校、スーパーへの徒歩圏生活利便性が良い
・土地面積が広い
・再建築が可能である
・ガーデニングや家庭菜園ができるスぺースがある
・間取りが使いやすい
・間取りが広い→ファミリー層にも訴求
・伝統的な日本家屋である→趣味、リノベーション向けに訴求
現代的な設備がなくても「立地の良さ」「敷地の使い勝手」など買主にとっての価値をきちんと伝えることが大切です。
③内覧しやすい状態づくり（『見せ方』の工夫）
物件は写真・内覧が売れ行きを左右します。築古物件では、
・部屋を可能な限り整理・清掃する
・写真を丁寧に撮る（明るく・全体・ディテール）
雨漏り・設備不具合がある場合は事前に説明を用意など、『買いたいと思わせる』印象づくりが非常に重要です。
④リノベーション・修繕の選択肢を示す
築古物件は買主が「修繕どうするのか」で悩みがちです。
そこで、
・簡易リフォーム（壁紙・床・水回り）をしておく
・リノベーション提案書を用意して魅力を伝える
などをすることで、古家の改善後のイメージを示し、成約率を上げることができます。
※大規模なリフォームはコストが高くなるので、『最小限・魅せ方重視のリフォーム』を意識するのがポイントです。
⑤買い手の層を広げる工夫
古家や空き家を探している買主は必ずしも地域の一般購入者だけではありません。
ターゲット層
・ファミリー世帯⇒立地・通学・生活利便性をアピールする
・投資家⇒再建築・賃貸リノベーションの可能性を伝える
・リノベ好き・古民家好き⇒デザイン性・趣ある構造を訴求する
古い家ならではの価値がわかる層に向けたマーケティングが効果的です。
4.実際の売却プロセスの注意点
①書類・法的整理を先に済ませる
売却前には以下の書類が必要になります。
・登記事項証明書（所有証明）
・固定資産税納税通知書
・測量図や境界確認資料（無い場合は測量士に依頼）
・必要に応じて耐震・給排水状態の資料
これらを先に整えておくと、買主からの質問・交渉がスムーズになります。
② 仲介 vs 買取の選択
不動産仲介は多くの買主に見てもらうことができる一方で時間がかかることがあります。
不動産買取業者に売ると早いですが、安くなるケースが多いです。
長岡京市でも、地元で築古物件の取扱実績がある業者に相談して売却戦略を練るのが成功の鍵です。
5.築古の家売却でよくある不安・誤解と対処法
ーよくある誤解と正しい対処ー
誤解：「古い家は絶対売れない」
正しい認識：立地と土地価値を重視すれば需要はある
6.まとめ：築古でも売るために大切なこと
長岡京市で築古の家を売り切るために大切なのは、
・現実的な価格設定
・魅力をわかりやすく伝える準備
・適切なターゲット設定とマーケティング
・書類・売却条件を先に整える
の4つです。
築古の家は「使い勝手が古い＝価値がない」と捉えられがちですが、
立地・土地・潜在的な活用価値を丁寧に伝えることで、売却につながる可能性は十分あります。
また、専門家（不動産会社・査定士・測量士）と連携することで、売却成功の確率を高めることができます。
弊社は地元密着型の不動産会社ですので、長岡京市の具体的な売却相場を考慮し、最適なご提案をさせていただけます。
弊社では、不動産売買に精通したスタッフ達が揃っており、お客様のお住まいにまつわるお困りごとに親身に寄り添い、ご解決までしっかりとサポートをさせていただきます。
ご相談は無料です。ぜひお気軽にご相談くださいませ。
