不動産コラム#65「囲い込み」って何？｜売却で損しない不動産会社の選び方
「不動産を売るなら、どこの会社に頼んでも同じ」
そう思われている方は意外と多いかもしれません。
しかし実際には、“どの不動産会社に依頼するか”によって、売却価格や売れるスピードが大きく変わるケースがあります。
その中でも、近年話題になることが増えているのが「囲い込み」という問題です。
今回は、不動産売却を検討されている方へ向けて、
・囲い込みとは何か
・なぜ問題視されているのか
・信頼できる不動産会社の選び方
について、分かりやすく解説いたします。
1.そもそも「囲い込み」とは？
囲い込みとは、売主様から売却依頼を受けた不動産会社が、他社からの購入希望者の紹介を意図的に断る行為のことです。
本来、不動産会社は売主様の利益を最優先に考え、
◎より多くの購入希望者へ情報を公開する
◎少しでも高く・早く売却する
ために販売活動を行う必要があります。
しかし一部では、
「自社だけで買主も見つけたい」
「売主・買主の両方から仲介手数料を受け取りたい」
という理由から、他社からの問い合わせに対して、
「商談中です」
「申し込みが入っています」
「すでに話が進んでいます」
などと案内を断ってしまうケースがあります。
これが「囲い込み」です。
2.囲い込みが起こると売主様にどんな影響がある？
① 売れるチャンスが減る
本来であれば、全国の不動産会社から購入希望者を探せるはずの物件が、限られた範囲でしか紹介されなくなります。
その結果、
・内覧数が減る
・問い合わせが少なくなる
・売却期間が長引く
といった状況につながる可能性があります。
② 本来より安く売れてしまう可能性も
購入検討者が少ないと、価格競争が起きません。
すると、
「少し価格を下げた方が良いかもしれません」
という提案が増え、結果的に本来より低い価格で売却してしまうケースもあります。
不動産売却は数百万円単位で差が出ることもあるため、不動産会社選びは非常に重要です。
③ 売主様からは見えづらい
囲い込みが厄介なのは、売主様自身では気付きにくい点です。
・本当に問い合わせが少ないのか
・他社から案内依頼が来ているのか
・どんな販売活動をしているのか
が分からないまま、売却活動が進んでしまうことがあります。
3.信頼できる不動産会社の選び方
① 販売方法を具体的に説明してくれる
信頼できる会社は、
・SUUMOなどポータルサイト掲載
・チラシ配布
・SNS広告
・自社顧客への紹介
・他社への情報公開
など、販売戦略を具体的に説明してくれます。
「頑張ります」だけではなく、“どう頑張るのか”を確認することが大切です。
② レインズ登録を適切に行っている
不動産会社専用の情報共有システム「REINS（レインズ）」へ登録することで、全国の不動産会社が物件を紹介できる状態になります。
登録証明書をしっかり共有してくれる会社は、透明性が高い傾向があります。
③ 定期的な報告がある
売却活動中は、
・問い合わせ件数
・内覧状況
・購入検討者の反応
・市場動向
などを定期的に共有してくれる会社がおすすめです。
販売状況が見えることで、売主様も安心して任せることができます。
④ 査定価格の根拠が明確
相場より極端に高い査定価格を提示する会社には注意が必要です。
重要なのは、
「なぜその価格になるのか」
を、周辺成約事例や市場動向をもとに説明してくれるかどうかです。
4.「大手だから安心」とは限らない
もちろん、大手不動産会社には、
・広告力
・ブランド力
・全国ネットワーク
という強みがあります。
一方で、地域密着会社には、
・地元購入層との繋がり
・エリア特化の販売力
・柔軟でスピード感のある対応
という大きな強みがあります。
不動産売却で本当に大切なのは、
「会社の大きさ」ではなく、
“売主様の利益を第一に考えてくれるか”
という点です。
5.乙訓エリアの売却なら「地域密着」の強みが重要です
長岡京市・向日市・大山崎町などの乙訓エリアは、地域特性によって売れ方が大きく異なります。
例えば、
・学区需要
・阪急・JR沿線人気
・土地サイズの需要
・建築条件有無
・ハウスメーカー需要
など、エリアごとに購入ニーズが変わります。
そのため、地域を深く理解している会社へ相談することが、売却成功への近道になります。
6.リヴ不動産販売が大切にしていること
リヴ不動産販売株式会社では、売主様に安心してご相談いただけるよう、「透明性のある売却活動」を大切にしています。
特に乙訓エリアでは、
・長岡京市
・向日市
・大山崎町
に特化した地域密着型の営業を行っており、地元購入希望者との繋がりや、豊富な販売実績を活かしたご提案を強みとしております。
また、リヴグループとしての総合力を活かし、
・建築
・リフォーム
・買取
・相続相談
・空き家相談
までワンストップで対応可能です。
「できるだけ高く売りたい」
「まずは相場だけ知りたい」
「住み替えも含めて相談したい」
という方も、お気軽にご相談ください。
7.まとめ｜不動産売却は「会社選び」で結果が変わる
不動産売却では、どの会社へ依頼するか、どの担当者に任せるか
によって、結果が大きく変わります。
囲い込みによって、
・売却チャンスを逃す
・売却価格が下がる
・売却期間が長引く
というリスクもあるため、
・情報公開が透明
・販売活動が明確
・報告が丁寧
・地域に強い
そんな会社を選ぶことが重要です。
乙訓エリアで不動産売却をご検討の方は、地域密着の不動産会社へ相談しながら、ご自身に合った売却方法を見つけていきましょう。
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